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  • 爱艺博士
    爱艺博士
    2024-05-18 16:05

    我国物业管理法律、法规规定,选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会,同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会,因此业主要求更换物业管理企业的,均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。

    1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。

    当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时,即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除,业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

    2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。

    当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序,重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

    业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前,应当就哪些事项形成决议?

    根据不同情况,业主大会应当在招标前决定以下事项:

    (1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;

    (2)确定采取公开招标或邀请招标方式;

    (3)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;

    (4)物业服务价格幅度或水平。

    业主委员会招标前,是否需要备案?

    业主委员会招标前,应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时,应提交以下资料:

    (1)业主大会决议;

    (2)招标公告或者投标邀请书;

    (3)招标文件;

    (4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的,还应提交双方签订的委托书。

    业主委员会组织招标过程中,如何保证广大业主的知情权?

    应从以下几个方面保障业主的知情权:

    (1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;

    (2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;

    (3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;

    (4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

    业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的,应当提前多少天告知原物业管理企业?

    原物业服务合同即将到期,业主大会决定重新选聘物业管理企业的,应当及时召开全体业主大会,并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期,业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。

    业主委员会招标应当何时完成?

    业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作,应在原物业服务合同到期前一个月完成。

  • 岁月迢迢
    岁月迢迢
    2024-05-18 16:05

    需要到公安机关备案。《保安服务管理条例》第十三条 自行招用保安员的单位应当具有法人资格,有符合本条例规定条件的保安员,有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。娱乐场所应当依照《娱乐场所管理条例》的规定,从保安服务公司聘用保安员,不得自行招用保安员。第十四条 自行招用保安员的单位,应当自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案,备案应当提供下列材料:(一)法人资格证明;(二)法定代表人(主要负责人)、分管负责人和保安员的基本情况;(三)保安服务区域的基本情况;(四)建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况。自行招用保安员的单位不再招用保安员进行保安服务的,应当自停止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。《公安机关实施保安服务管理条例办法》第十八条

    自行招用保安员从事本单位安全防范工作的机关、团体、企业、事业单位以及在物业管理区域内开展秩序维护等服务的物业服务企业,应当自开始保安服务之日起30个工作日内向所在地设区市的公安机关备案。备案应当提交下列材料:(一)单位法人资格证明;(二)法定代表人(主要负责人)、保安服务分管负责人和保安员的基本情况;(三)保安服务区域的基本情况;(四)建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况;(五)保安员在岗培训法律、保安专业知识和技能的情况。受理单位:公安分局保安监管部门受理条件:自行招用保安员从事本单位安全防范工作的机关、团体、企业、事业单位以及在物业管理区域内开展秩序维护等服务的物业服务企业,应当自开始保安服务之日起30个工作日内向公安机关备案。应提交的材料1.工商营业执照正、副本原件及复印件原件及复印件;2.自行招用保安员的单位法定代表人、保安服务分管负责人身份证原件及复印件、个人简历、保安服务分管负责人无犯罪记录证明;3.自行招用保安员的单位办公所在地房屋产权证、房屋租赁合同(物业公司的需提供服务项目办公地点房屋产权证、房屋租赁合同);4.保安专用器材、装备清单(符合国家技术质量标准);5.自行招用保安员的单位保安员管理制度、岗位责任制度、突发案、事件及自然灾害的应急处置预案;6.自行招用保安员的单位招聘保安员的文件或物业公司提供保安服务的物业服务合同;7.自行招用保安员的单位保安服务区域平面图、保安人员配置情况、保安装备器材配置情况;8.自行招用保安员的单位保安员名册、保安员的身份证原件及复印件、保安员的保安员证复印件;9.保安员权益保障情况。办理程序第一步:申请人到注册地的公安分局保安监管部门领取相关申请表格;第二步:申请人备齐申请材料后,直接到注册地的公安分局保安监管部门报送申请材料,工作人员接收、核对申请材料,申请材料齐全且符合法定条件,予以受理;申请材料不齐全或不符合法定条件,当场一次性告知清楚需要补正的全部内容及标准。第三步:工作人员对申请人报送的申请材料,根据相关法律法规规章进行审核,通知申请人备案登记情况。

  • xymspyv
    xymspyv
    2024-05-18 16:05

    业主委员会跟原物业合同期满前90天,已经确定不续约了,可以公开招聘新物业,物业合同服务到期之后,选聘新的物业公司进入小区提供物业服务。关于物业管理条例。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例,《北京市物业管理办法》出台10年后,新物业管理法规《北京物业管理条例》(以下简称:《条例》)将从明日开始正式实行,此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容,细则共104条。

    《条例》针对小区业主委员会成立难的现状,引入了物业管理委员会组织形式,符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的,等相关情形,可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会,推动成立业主大会。

    物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法,由市住房和城乡建设主管部门制定。

    除了推动成立业主大会的职能外,物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。

    以物业服务费为例,《条例》规定,物业服务收费实行市场调节价,由业主和物业管理人进行协商,并适时调整。要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单,明确服务标准和内容,行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则,供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间,服务品质将成为物业费高低的决定因素。

    小区居民较为关注的停车难的问题有望得到解决,物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式,以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。

    对于对于前期物业,《条例》明确了建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同,前期物业服务合同期限最长不超过二年,具体期限在前期物业服务合同中约定。

    前期物业期限届满前三个月,由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人,期限届满,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前,前期物业服务人继续提供服务。限未满或者未约定前期物业服务期限,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

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